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Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Vérifié le 28 mars 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le viager libre ou occupé consiste à vendre un logement à une personne (appelée débirentier) en échange du versement mensuel d'une rente jusqu'au décès imprévisible du vendeur (appelé crédirentier). La répartition du paiement des charges du bien vendu est fonction du type de viager.

La vente en viager consiste pour l'acquéreur (appelé débirentier) à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition.

Pour le vendeur (appelé crédirentier), la vente en viager consiste à percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès en contrepartie de la vente de son logement.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé.

Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose librement, dès la signature de la vente, du bien pour l'occuper ou le louer.

Dans le cas du viager occupé, la vente est assortie d'une réserve d'usufruit ou d'un droit d'usage au profit du vendeur. L'usufruit lui permet de louer le bien et d'en percevoir les loyers s'il cesse de l'occuper (par exemple, suite à un départ en maison de retraite). Le logement pourra être occupé par l'acquéreur à partir du décès du vendeur.

  À savoir

comme toutes les ventes de biens immobiliers, la vente en viager exige l'intervention d'un notaire pour signer l'acte de vente.

Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un logement en viager.

La rente viagère peut être constituée au profit de plusieurs personnes (par exemple, des époux ou des indivisaires). Pour une vente effectuée par une personne morale, la rente viagère est obligatoirement constituée sur la tête d'un tiers, personne physique.

Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L’annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal de grande instance (TGI).

Le prix est généralement constitué d'un bouquet et d'une rente.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Lorsqu'il existe, son prix est librement fixé par les parties. En général, le bouquet équivaut à 30% de la valeur totale du bien.

La rente correspond à la valeur réelle du bien. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et payable d'avance ou à terme échu. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

  • l'âge et l'espérance de vie du crédirentier,
  • la valeur du bien,
  • les loyers qu'il pourrait percevoir si le logement était loué.

C'est le notaire qui calcule le montant de la rente en fonction de barèmes.

Ces barèmes peuvent être consultés auprès d'un notaire ou d'une compagnie d'assurance.

Où s’adresser ?

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente :

  • une clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier,
  • et une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.

Les parties peuvent également insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'Insee.

  À savoir

les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier.

Viager occupé

  • Sont à la charge du crédirentier :

    • les réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libère totalement le bien vendu,
    • les taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères à moins que l'acte prévoit un remboursement de ces sommes par le débirentier,
    • les factures d'énergie.

    Les grosses réparations sont payées par le débirentier.

  • La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge du débirentier (sauf clause contraire prévue dans l'acte).

    La répartition des autres charges et travaux doivent être prévus dans l'acte de vente.

Viager libre

Les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge du débirentier.

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